El pasado mes de Julio apareció una noticia de prensa sobre fallo del Tribunal Supremo que deja fuera de la especulación urbanística los 100 metros de costa sujetos a la servidumbre de protección y situados tras el dominio público marítimo-terrestre que regula la Ley de Costas. Aparecía una fotografía de la Dehesa del Saler con la noticia, y resaltaba la transcendencia de dicho fallo en la recuperación histórica de la Dehesa, y de toda la zona entre Gola de Puchol y del Perellonet y la propia Albufera.
Llegó a mis manos la propuesta aprobada por unanimidad de enmienda socialista en el Ayuntamiento de Valencia de 3 de junio de 1980. Al leerla, se puede advertir que los avances son lentos, pero existen, y que es una pena que se hayan desaprovechado tantos años para recuperar una zona protegida de gran valor ambiental que podría ser parte integrante de la vida local y turística de la ciudad (¿para cuándo un tranvía a la Albufera? ¿Para cuando la desaparición de esa carretera que cercena la Dehesa y la Albufera?)
ESTUDIOS PREVIOS PARA ORDENACIÓN AMBIENTAL DEL MONTE DE LA DEHESA (1980)
Acuerdo el Ayuntamiento de Valencia en Sesión Plenaria de 3 de Junio de 1980, aprobada por unanimidad (enmienda del grupo socialista).
El Monte de la Dehesa del Saler es un auténtico parque metropolitano. La incidencia sobre el mismo de las anteriores acciones urbanizadoras derivadas de diversos planeamientos ha alterado y degradado el medio ambiente hasta límites difícilmente reversibles.
Se ha enajenado un patrimonio colectivo insustituible. Se ha limitado profundamente el papel como Parque Metropolitano colectivo y popular por lo que:
Se asumen: la recuperación para uso público en el M.D.S.del parque; y de entrada, limitar la intervención pública, evitando la continuidad del proceso de edificación, un problema heredado, y sobre el que hay que tomar una decisión urgente en cuanto a la gestión que se tendrá que efectuar por la reversión de decisiones que se tomaran anteriormente y considerando de forma absolutamente prioritario el bienestar colectivo; las características ecológicas intrínsecas del área que nos ocupa superan la competencia estrictamente municipal, por lo que se tendrá que requerir al Gobierno Central la solidaridad necesaria para buscar los recursos económicos extraordinarios suficientes.
Así, se acepta la Alternativa Tres para modificar el Plan Parcial de 1978 con “las determinaciones comunes”:
a) red viaria
b) red de servicios
c) playa, espigones, paseo marítimo y lago artificial
d) parcelas especiales
e) área de uso público intensivo
f) Parque y Albufera
Determinaciones Comunes
a) Supresión de los núcleos 3 y 4 por expropiaciones
b) Supresión del núcleo 1, (excepto parcela Parador) para expropiaciones
supresión de la continuación de los núcleos 2-5-6-7 y 8 por expropiación de las parcelas subastadas y no construidas, por lo que se ordena:
a) El Plan Especial para la defensa y mejora del ecosistema de la D.A en la zona del Sur de la Gola del Puchol.
b) El PERI del Pan Parcial para cumplir las conclusiones aprobadas por la corporación de 1978
Suspender el otorgamiento de licencias al amparo del artículo 27-1 de la Ley de Suelo de 9-4-76 por un año en los núcleos 1-3-4-9-10-13 y 14 y partes no construidas en el 2-5-6-7 y 8.
Valoración de los terrenos enajenados que se tienen que convertir en bienes de uso público.
Red Viaria
El norte del Canal del Puchol ejecutado; y NO en el Sur con tramos de viales ejecutados sin proyecto.
Paseo Marítimo Sur: aterrado
La total superficie prevista para edificar se ha enajenado al 85% del uso Residencial; el 92% del uso Hotelero y el 90% del mismo es Residencial. El 99'44% de las viviendas son segunda residencia.
La edificación se encuentra en el centro del Monte y perjudica el entorno ya que ocupa una gran parte de la franja literal limítrofe con la Albufera de especial valor ecológico. Las parcelas especiales, que ocupan el 20% de la superficie impiden, en parte, el uso público integral del parque y sobre todo hay que tener en cuenta el agravante que supone que la cesión haya sido hecha a una entidad privada, si ocupa un espacio especial de valor ecológico.
Las Dunas
Las Dunas de la Dehesa, en dos fases de evolución distintas, alcanzaron un óptimo grado de estabilización y equilibrio dinámicos.
Pero las primeras recomendaciones en los años 60 con la construcción del Parador y el campo de Golf, mediatizan el entorno ambiental sin llegar a destruir completamente las dunas sobre las que se asientan.
El arrasamiento producido con la construcción de los edificios en dunas comienza en la década de los 70'. La parte más dañada ha sido la más cercana al mar; ha ido arrasando por completo, solo quedan diminutos restos de la primera duna. Han desaparecido las dunas holocenas.
Se observa que el sector entre la Gola del Puchol y el del Perellonet sólo mantienen unos reducidos espacios sin modificación. Sólo se conserva la segunda alineación exterior desde el Cuartel de Carabineros hasta el campo de golf. Los alrededores de la Gola del Perellonet sufrieron el arrasamiento de las dunas originales hacia 1970.
“La zona libre de edificaciones ha sido utilizada para la construcción de gran cantidad de caminos, carreteras y aparcamientos”
Todas estas transformaciones han modificado enormemente el equilibrio del sistema ecológico de la Dehesa y el arrasamiento de las dunas tiene las siguientes consecuencias:
Aumenta la proporción de arena suelta, la playa puede perder parte de su material, por lo que peligra una playa regresiva al desaparecer el freno de la vegetación y las dunas.
La construcción de carreteras y caminos en la parte interior ha destruido algunas de las alineaciones existentes.
La vegetación arbórea se resiente.
Pero el Conjunto exterior, desde la Gola del Puchol hasta la del Perellonet se debe recuperar (???), pero depende del drenaje natural y la implantación de dunas artificiales.
Influencia de las obras de infraestructuras en el acuífero
Las edificaciones y viales realizados producen una disminución de la tasa de infiltración directa por agua de lluvia
No se debería realizar construcciones ni ningún otro tipo de cimentación para lo cual sería necesario recurrir al descenso de la superficie piezométrica.
Vegetación
La bárbara y drástica alteración que se produce por las obras de urbanización emprendidas a partir de 1965, han hecho que queden:
Zonas sin interés o nulo = infraestructuras de asfalto y hormigón
Zonas con bajo interés = línea de playa
Zonas de medio interés = zonas altamente artificiales
Zonas de alto interés = con fauna y zona de parque
Zonas con muy alto interés = dunas costeras, medio dulce y salubre, fauna
Hay que tener muy en cuenta la utilización del medio ambiental teniendo en cuenta el estudio incluido en el libro del Gabinete de Estudios Urbanos y Territoriales:
A. Núcleos del Parque
B. Zonas Tampón
C. Zonas Filtro
D. Otras recomendaciones
Parte Jurídica.
1. Concurso -Subasta
2. Edificaciones realizadas sin licencia de obras
3. Ocupación de terrenos de propiedad pública
4. Incumplimiento de la obligación de edificar en el plazo de 1 año
5. Exceso de ocupación del Campo de Golf!
1º. Criterios generales que recogen los Estudios previos para la ordenación del Monte de la Dehesa
2º. Determinaciones comunes
3º: Alternativas de ordenación
(Libro: EL Saler. Estudios Previos para la Orientación del Monte de la Dehesa. Gabinete de Estudios Urbanos y Territoriales. Excmo Ayuntamiento de Valencia. Junio de 1980.)
Apostilla: La Sentencia del Tribunal sobre la propiedad del dominio público de 2011:
Según noticia aparecida en la prensa en julio de 2011, una sentencia del Tribunal Supremo deja definitivamente fuera de la especulación urbanística los primeros 100 metros de Costa, sujetos a la servidumbre de protección situados tras el dominio público marítimo-terrestre.
Además de “no edificables”, y concluyendo una sentencia de mayo del mismo año, declara que los primeros 100 metros de costa deber ser clasificados como suelo rústico y no figurará por tanto ni como suelo urbanizable ni englobado en las áreas de reparto que justificaban más alturas y mayor densidad.
Según el abogado experto en derecho urbanístico José Luis Ramos, esta sentencia deja fuera de cualquier interés especulativo los cien metros de costa tras el dominio público y permite recurrir contra algunos PAI costeros recientemente aprobados. Los planes urbanísticos a los que les queda algún trámite por superar podrían sufrir cambios importantes si alguien interpone un recurso basado en jurisprudencia. Algunos paseos marítimos también serán inviables.
En la Comunidad Valenciana, por algunos terrenos incluidos dentro de esa franja de terreno se han llegado a pagar 6.000 euros por metro cuadrado. Esos terrenos no lo valían porque no se podía edificar en ellos, pero basta dejarlos como aparcamiento o construir una gran torre de apartamentos. La sentencia del Tribunal Supremo lo impide ahora.
En muchos lugares de la Comunidad Valenciana se ha especulado con terrenos en primera línea de costa pagando unos pocos euros por metro cuadrado, para venderlos después por 6.000 euros el metro cuadrado que se construía tras la zona de protección.
La sentencia que ratifica el Tribunal Supremo delimita, y estos es novedoso, el alcance de la protección que otorga la Ley de Costas, y comporta la prohibición de determinadas actividades, y sobre todo construcciones perjudiciales para la adecuada protección del medio natural.
Ahora, legislen como legislen las autonomías, los terrenos de servidumbre DEBEN ser sometidos a un régimen específico de protección incompatible con su urbanización. La Ley de Costas se mantiene como legislación básica del Estado por encima de cualquier norma autonómica..
Fundamento que supone esta sentencia: es necesario actuar no solo sobre la estrecha franja de dominio público marítimo terrestre, sino también sobre el espacio privado colindante para evitar la interrupción del transporte eólico de los áridos y el cierre de las perspectivas visuales para la construcción de edificaciones en pantalla, la propia sombra que proyectan los edificios sobre la ribera del mar, el vertido incontrolado y, en general, la incidencia negativa de la presión edificatoria y de los usos y actividades que genera sobre el medio natural, ya que puede causar daños irreparables o de muy difícil reparación.
Valencia, verano de 2011
